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二手房買賣過程中的法律風險點
時間:2016-12-01 09:20 來源:未知 作者:東莞律師 點擊:
二手房買賣過程中的法律風險點
 
    在二手房交易過程,大多數買房者都會關注房屋價格、房型結構和物業管理等方面的問題,但對買賣過程中所涉及到的法律風險點卻關注不夠,甚至沒有概念。在大多數二手房買賣糾紛中,交易環節是糾紛的高發地帶。為輕松置業,降低交易過程中的法律風險,東莞律師提醒你需要了解和掌握交易下列注意事項。
    為此,上海浦東房產律師以專業的視角,將二手房買賣過程中高發的法律風險點一一列明。
     一、房屋的產權狀況
    買方一定要賣方提供房地產權證原件,或委托浦東房產律師事前調查。要重點關注:產權人姓名、房屋面積大小、是否有抵押、是否存在司法查封等影響交易的情況。還需要查驗全部產權人的身份證原件,并留存復印件。如果產權人中有未成年人,則需要查看戶口簿和其本人的出生證。
    二、房屋是否有銀行貸款未還清
    如果房屋還有銀行貸款沒有還清,那么在交易過戶之前,上家需要將該房屋內的抵押情況予以注銷。這就涉及到上家與銀行預約還貸并將注銷抵押所需的全部書面材料送至交易中心實際操作注銷。上海各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等。因此,買家需要大致計算上家預約還貸所需的時間,做到心中有數。必要時,應當要求在居間協議或草簽的買賣合同中對此做出明確約定。
    三、按揭貸款審批程序
    買家全款購房的情況并不多見,大多買家需要向銀行申請貸款。因此,買家需要熟悉申請銀行貸款的政策、流程,以及所需的文件等。有不少買家總是把申請貸款一事草草交給中介公司,殊不知,不少中介公司對于貸款環節向買家所做的承諾往往與實際情況不一致,而到最后,還是買家自己承擔相應的法律責任。如,中介公司為了攬下居間業務,往往在一開始向買家口頭承諾貸款的成數,審批下來的時間等,也由此造成了許多糾紛的發生。如中介承諾,買家可要求將承諾寫入居間合同,并約定相應的法律責任。
    四、交易過戶所需繳納的稅費
    二手房交易過戶時,賣家和買家需要按照國家規定,各自繳納相應的稅費,如賣家需繳納營業稅、個人所得稅,買家需要繳納契稅等。而且有關交易的稅費問題,國家經常出臺新規,使交易的稅費有相應的變化。這些也需要在交易前做到心中有數。
    五、賣家戶口的遷出
    首先要確認賣家戶口是否在房屋處,是否還有其他人的戶口,有的話,應當與賣家明確約定戶口遷出的具體時間,以及逾期未遷出應當承擔的違約責任,并寫入買賣合同條款中。
 
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